房地產公司銷售不動產納税義務發生時間該如何確認

《全面推開營業税改徵增值税試點政策培詢參考材料》中對房地產開發企業銷售商品房增值税納税義務發生時間進行了明確，房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時桉照3％的預徵率預繳增值税，待產權發生轉移時，再清算應納税款，並扣除已預繳的增值税款。可以看出，國家税務總局的口徑是銷售商品房產權轉移時間為納税義務的發生時間。

一、土地增值税税率計算方法

（一）直接計算法。直接計算法，是指直接求出商品或勞務的增值額，然後再乘以規定税率，計算出應納的增值税税額。計算公式為：應納增值税＝增值額×税率。在直接計算法中又分為加法和減法。

1、加法，是指將構成增值額的各要素如工資、租金、利息、利潤及其它增值項目的金額加起來，求出增值額，然後再乘以增值税税率，計算出應納的增值税税額。公式：應納增值税＝（工資＋利息＋租金＋利潤＋其它增值項目）×税率

2、減法，又稱扣額法。是指從銷售額全值中扣除非增值税項目的金額，如外購的原材料、燃料、動力等扣除項目的金額，求出增值額，然後乘以增值税税率，計算出應納增值税税額。公式：應納增值税＝（銷售額－非增值項目金額）×税率

（二）間接計算法。間接計算法，又稱税款扣税法。是指以銷售額全值乘以增值税税率求出產品的整體税額，然後從中扣除外購非增值項目已經繳納的税額，以這個税差作為應納的增值税税額，計算公式為：應納增值税＝銷售額×税率－非增值項目的已納税款。

（三）增值税計算。

1、銷售額＝含税銷售收入／（1＋17％）

2、含税銷售收入＝銷售額＊（1＋17％）＝銷售額＋銷售額＊17％＝銷售額＋銷項税（或進項税）

3、銷項税額（或進項税額）＝含税銷售收入／（1＋17％）＊17％＝銷售額＊17％

二、出售固定資產怎麼交税

根據税法的規定，銷售固定資產本身可能涉及的税收主要是增值税或者營業税。連帶的還有所得税、城建税等。

增值税一般納税人銷售自己使用過的固定資產，適用按簡易辦法依4%徵收率減半徵收增值税政策的，應開具普通發票，不得開具增值税專用發票。《國家税務總局關於營業税改徵增值税試點期間有關增值税問題的公告》(國家税務總局公告2015年第90號)第二條規定，自2016年2月1日起納税人銷售自己使用過的固定資產，適用簡易辦法依照3%徵收率減按2%徵收增值税政策的，可以放棄減税，按照簡易辦法依照3%徵收率繳納增值税，並可以開具增值税專用發票。

對於不同的固定資產，如房屋建築物，應徵消費税的機動車、摩托車、遊艇，其他固定資產，徵收税款的規定各有不同。

根據税法的規定：

1、納税人銷售自己使用過的屬於應徵消費税的機動車、摩托車、遊艇，售價超過原值的，按照4%的徵收率減半徵收增值税；售價未超過原值的，免徵增值税。

納税人銷售自己使用過的應税固定資產是指屬於應徵消費税的機動車、摩托車、遊艇以及不同時具備三個條件的使用過的其他屬於貨物的固定資產。

三個條件為：

(1)屬於企業固定資產目錄所列貨物；

(2)企業按固定資產管理，並確已使用過的貨物；

(3)銷售價格不超過其原值的貨物。

2、對銷售除上述應税固定資產以外的使用過的其他屬於貨物的固定資產，暫免徵收增值税。

3、銷售不動產的，應當按照銷售額交納5%的營業税。