房產證沒下來如何進行房屋買賣

房屋沒下來房產證的，雙方進行房屋買賣可以先行簽訂購買協議，必要時可以進行公證，在房產證下發後進行交易。沒有房產證的房屋存在沒有產權證明的障礙，不能依法登記領取權屬證書以及辦理房屋過戶手續，但不影響買賣合同的效力。

一、二手房買賣過戶流程是怎樣的

二手房買賣過戶流程如下：

1、買方諮詢。買方和賣方需要建立資訊溝通渠道，讓買方瞭解房屋的整體狀況和產權狀況，必須要求賣方提供合法的相關證件，包括房屋所有權證、身份證和其他證件；

2、籤合同。賣方提供房屋合法證明書，買方可以支付購房預付款，購房預付款不是商社買賣的必要手續，買賣雙方必須簽訂房屋買賣合同或房屋買賣合同。買賣雙方通過協商，對房屋位置、產權狀況和成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權處理等達成一致意見後，雙方至少簽訂一式三份房屋買賣合同；

3、辦理過戶。買賣雙方向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門檢查相關證明書，審查產權，對符合上市條件的房屋辦理戶籍手續，對沒有產權或部分產權未經其他產權共享者書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4、立契。房地產有關部門根據交易房屋的產權狀況和購買物件，按照交易部門事先設定的審查許可權逐步申報審查許可後，交易雙方可以辦理立證手續。如今北京取消了交易過程中的房地產銷售契約，俗稱白契；

5、納稅。稅收的構成比較複雜，要看交易房屋的性質。例如，住宅改建、危險改建、經濟適用住宅與其他商社的稅金構成不同；

6、辦理產權轉讓手續。交易雙方在房地產交易管理部門進行產權變更登記後，交易資料轉移到發行部門，買方收到房屋所有權證通知書，向發行部門申請新的票；

7、銀行貸款。對於貸款買方來說，與賣方簽訂房屋買賣合同後，買方和賣方一起向貸款銀行辦理貸款手續，銀行審查買方的信用，評估雙方想交易的房屋，確定買方的貸款金額，批准買方的貸款，雙方完成產權登記變更，買方收到房屋所有權證後，銀行一次發放貸款；

8、打餘款完成交易。買方收到房屋所有權證，支付所有房價，賣方交付房屋，清算所有房地產費後，雙方二手房買賣合同全部履行；

9、領取房產證的時間。一般而言，二手房過戶後，房管局會給你一張取件單，上面有具體的時間領取二手房產證，有的地方是7-10個工作日，最長也不過15個工作日，有的一站式服務當天過戶當天就能拿到。下一張新證書是雙證合一的，即所有權證和土地證都在一張證書上。領取產權證必須由業主自己領取，如果沒有時間，還可以寫委託書讓業主代領。

二、限售的房子進行公證交易

公正交易的房屋可以購買，但有風險。房子公證了沒過戶是沒有法律效力的，公證只是對這個協議具有法律效力。我國規定不動產權是登記註冊制，沒有產權證，就沒有所有權。房屋交易雖然辦理了公證，但還應該以過戶登記為準，如果不進行產權登記的，可能造成自己利益受侵害。

房屋買賣只公證不過戶的風險如下：一、賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進行了公證，但法院就此類糾紛判決時，不一定會判房子屬於購房者。二、房屋權利受到限制。比如，房屋產權所有人由於民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權利就不能全面行使。這樣的房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。三、房屋共有人不同意賣房。四、賣房者對房屋沒有產權，只有使用權。五、聯建房、小產權房拿不到產權證。購房者在購買這類房屋後，是無法取得合法房產證的，如不符合都市計畫，政府可以對這類房屋進行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔。這裡要提示，房產證已經變更為不動產權證書。

三、沒有房產證簽訂買賣合同有效嗎？

沒有房產證但屬於合法建築的簽了買賣合同有效，因屬於違章建築和超期臨時建築以及不合法小產權房而沒有房產證的簽了買賣合同無效。依法成立的房屋買賣合同自成立時生效，房屋未辦理物權登記導致沒有房產證屬於物權變動問題，不影響買賣合同的效力。

【本文關聯的相關法律依據】

《民法典》第二百零九條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十五條

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。