拖欠物業費幾年失效

物業在持續服務期內一直有效。

物業公司撤離以後，兩年之內不主張權利的，按相關法律，不能再提起訴訟。所謂2年時限，只是司法部門受理不受理案件的時間範圍。並不是拖欠兩年，就屬於合法失效了。特別是物業公司如果舉證欠費期間一直在催繳，而欠費人一直拒絕繳費的，那麼欠費一直有效。

如果租戶私自逃跑而欠下物業費，物業公司不負任何責任，欠下的物業費仍由業主繳納。如果業主不繳納物業費，物業公司有權對業主提出訴訟。

根據《物業管理條例》第42條規定：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定，由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，物業公司可以向租戶收取物業費，但業主負連帶交納責任。

物業費是物業產權人、使用人委託物業管理單位對居住小區內的房屋公共建築及其裝置、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等專案進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。