房地產營銷策劃方案範文

房地產營銷方案主要內容包括：1、營銷主題和背景；2、舉辦此次活動的目的；3、活動舉辦的時間及地點；4、營銷物件和參與人員；5、營銷方式；6、營銷內容；7、營銷具體流程；8、營銷主辦方或負責人；9、活動意義。

　　篇一：房地產營銷策劃方案

前 言 在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

商業城專案是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

商業城座落於市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建專案。

本專案佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，專案由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約為15 000餘平方米，地下車庫及裝置用房建築面積為1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。

專案總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本專案初步確定為現代化、多功能的休閒購物商城。

根據這個初步設想，結合目前專案現狀，本營銷企業方案對本專案做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對專案的整體形象包裝、營銷組織執行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全域性性和可操作性的論述。

一、專案營銷總體策略 營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升專案的附加價值，獲取專案的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及專案形象。

概括本專案的營銷總體策略，可以簡述為;五個一;，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、專案營銷目標方針 根據本專案;五個一;的總體營銷策略，擬訂本專案的營銷目標方針如下，作為本專案營銷工作綱領的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閒式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4. 啟動一個前衛市場：崇尚;創投性商業、休閒式購物;，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本專案將傳統商業行為上升為現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裡掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解 1. 銷售(招商)目標 2. 銷售目標分解 四、營銷階段計劃 根據專案的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、專案銷售時機及價格 為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合專案要素資源和營銷推廣傳播要素，結合專案定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)專案入市時機及姿態 1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態：以全市乃至西北地區;財富地產、休閒購物;形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略 1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業專案的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3.價格策略：採取;低開高走;型平價策略，開盤後半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合 (一)宣傳策略主題 1.個性特色：;商業城財富地產投資商業;是我市首家也是唯一一家將商業開發從;建造建築產品;上升到;營造全新休閒購物方式;，倡導;投資財富地產、獲取穩定回報;的投資理念。

2.區位交通：本專案地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合 1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新;財富投資，穩定回報;理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2.開盤後的強勢推廣期：即專案營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以;報紙、電視、戶外廣告牌三位一體;為主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。

3.開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、專案招商說明會等形式。

　　篇二：房地產營銷策劃方案

由於房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產週期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。

隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。

對於房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閒、品位等);營造一種文化等等。

一、未來發展趨勢 一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。

因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。

另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實惠性的心理佔據主導地位;消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、衝動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同型別的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨;個性化;，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。

隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同型別消費需求的消費群;;設計時代;開始迴歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。

競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場佔據一席之地。

在未來的發展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區、高效、車站等接近);追求潔淨(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社群居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和製造過程中的環節比較關注。

在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源?如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生;物有所值;的感覺?如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應;個人置業時代;的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。

二、房地產全程營銷策劃 一是策劃為先。

在整個專案開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括專案認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑑，瞭解和分析市場購買力及消費趨勢等等。

根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創新為贏。

在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建築形態、佈局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。

如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上閤家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。

同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。

如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。

差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建築風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、佈局空間設計、功能設計、智慧化設計、逃生設計等等。

在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

四是整合營銷。

一方面房地產企業在專案開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、專案形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善於整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。

如引進組合家電、組合廚房;社群綜合配套，整合內外部資源等等。

在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。

在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善於培育樓盤的子品牌。

當然，對於房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品資訊，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社群將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閒活動空間;間隔合理、實用率高、採光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。

在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。

一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

　　篇三：房地產營銷策劃方案

從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。

如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。

根據需要開發商可以選擇不同的選單。

一，專案的前期定位策劃：即房地產開發專案的可行性研究，包括市場調研，專案定位，專案的經濟效益分析等。

二，專案的推廣整合策劃：包括專案的VI設計，專案推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三，專案的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;專案的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

全程策劃核心流程 現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從專案用地的初始階段就匯入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。

其核心內容包括： 1、專案投資策劃營銷; 2、專案規劃設計策劃營銷; 3、專案質量工期策劃營銷; 4、專案形象策劃營銷; 5、專案營銷推廣策劃; 6、專案顧問、銷售、代理的策劃營銷; 7、專案服務策劃營銷; 8、專案二次策劃營銷; 房地產策劃人的六個職能 隨著房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、諮詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。

但他們依然會隨時被房地產開發商追問：策劃師或諮詢顧問有什麼用?如果我們僅根據字面意義，認為策劃師或諮詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。

那麼，房地產策劃師或諮詢顧問究竟是幹什麼的? 從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。

醫生的職能 就好像醫生為了對症下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最後得出正確的診斷結論。

房地產策劃師或諮詢顧問受房地產開發商委託，對所開發的專案進行詳細的診斷分析，在瞭解了專案所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等資訊後，針對;建什麼;?;怎麼建;?;賣給誰;?等要素，提出專案的概念設計定位，畫出概念規劃圖。

而住宅對居住者的健康有很大關係，房地產策劃師或諮詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為專案進行人性化的定位。

法律顧問職能 為了規範房地產市場，國家和地方政府頒佈了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如專案對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代徵、國際政治風雲、國家對外關係以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至都市計畫、區域建築物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。

而這些房地產開發商並不完全掌握。

財務專家職能 房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或諮詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或諮詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的專案進行全程策劃，並要保證專案在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。

其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使專案增值的創意設計上。

導演的職能 房地產策劃師或諮詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋樑和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將專案的概念定位演繹成功。

船長的職能 認為房地產策劃師或諮詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當專案的概念定位成為設計圖、施工圖後，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，區域性變動必須徵的船長同意，只有這樣才能保證專案概念定位準確實施。

環境問題專家 這裡所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的;大環境;問題，而是居住小區的環境美化、社群景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的;小環境;問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。

而居住區景觀構成將極大的影響專案的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決於房地產策劃師或諮詢顧問。

可見，房地產策劃師或諮詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產專案的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或諮詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。

房地產策劃師國家職業資格 房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、專案運營和物業管理等工作的策劃人員。

從事的主要工作內容包括：房地產專案的市場調研和諮詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產專案的產品營銷工作;房地產專案的運營工作。

2005年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以;房地產策劃師;為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規範新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。

此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行稽核，並通過社會公示程式廣泛徵求了有關方面的意見，最終評審通過的。

房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。

隨著我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生並迅速成長，預計5年後，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。

2008年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國網承辦的;首屆中國房地產策劃師年會;在北京大學隆重舉行。

此次大會作為中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。

標誌著;房地產策劃師;這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規範化方向邁進，也標誌著;房地產策劃師;這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規範化方向邁進。

而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規範、健康發展。

房地產策劃的地位和作用 地位 第一、房地產策劃在知識經濟時代屬於智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。

二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特徵是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。

成功的房地產企業，其價值越來越取決於他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。

這種能力，就是思想、智力、方略等。

智慧與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。

第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。

主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。

從專案選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。

其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。

在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。

第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。

由於眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的專案典範和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。

這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支援，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。

第三、房地產策劃在房地產開發專案建設中自始至終貫穿一起，為專案開發成功保駕護航。

房地產開發專案建設要完成一個專案週期，需要經過市場調研、專案選址、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到專案的開發程序，甚至使專案變成半拉子工程。

房地產策劃參與專案的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，佔領市常 作用 第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免專案運作出現偏差。

房地產策劃是在對房地產專案市場調研後形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。

因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免專案在運作中出現的偏差。

第二、房地產策劃能使房地產開發專案增強競爭能力，使其穩操勝券，立於不敗之地。

近年來房地產企業重新;洗牌;，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有;四面楚歌;的感慨。

在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強專案的競爭能力，贏得主動地位。

第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。

房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。

策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程式，從尋求房地產開發專案的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

第四、能有效地整合房地產專案資源，使之形成優勢。

要開發好一個房地產專案，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。

這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。

房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關係，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。

此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。