房價評估的方法有哪些

目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:

1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格

2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格

3、所在小區和所在板塊的房價走勢

4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。

對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其儘可能合理的價格。此外成本法和收益法也是求取房地產市場價格所經常使用的方法。

一、城市房屋拆遷評估價格是如何定義的

城市房屋拆遷評估價格是指在都市計畫區內，被拆遷房屋在無任何權利限制條件下的公開市場價格，即不考慮抵押權、租賃權等其他權利限制條件的市場價格。

為了提高拆遷評估的效率，有關檔案規定，被拆遷房屋的市場評估價格不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆除非住宅房屋造成停產、停業的補助費，被拆遷房屋室內自行裝修、自置防盜門窗的補償費，獨立水錶、電錶、電話、電視、網線、空調移位的補償費。也就是說，我們所說的城市房屋拆遷評估價格是指產權清晰，不存在抵押權、租賃權等其他權利限制，不考慮搬遷補助費、臨時安置補助費等因素影響的房地產價格。在實際進行房屋拆遷價格評估活動中，抵押權、租賃權以及搬遷補助費等將按政府有關規定另作處理。

對於一宗具體的被拆遷房屋而言，其市場評估價格包括單價和總價。單價一般指每平方米建築面積的價格，總價一般指被拆遷房屋的單價與其建築面積的乘積。被拆遷房屋的市場評估單價，由具有相關資質的房地產估價機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築結構、成新、層高、樓層、權益狀況等因素評估確定。

被拆遷房屋的區位，指被拆遷房屋所處的區域位置。包括交通通達度、周邊市政基礎設施、公共設施配套程度、周邊環境等。用途、實物、權益相同，區位優越房屋的價格明顯高於區位較差房屋的價格

被拆遷房屋的用途，指被拆遷房屋的房屋所有權證、國有土地使用證上標明的用途。

按照建築物承重構件所用材料的不同，被拆遷房屋的建築結構分為鋼混結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構四類十等。不同類別、等級房屋的建安造價不同。

房屋成新，指建築物的新舊程度。

住宅類房屋的層高、樓層等因素對房屋評估價格也有影響。

房屋權益狀況主要指被拆遷房屋佔用土地的權益狀況。被拆遷房屋佔用土地的權益分為出讓土地、劃撥土地兩種

另外，還要考慮被拆遷房屋佔用土地的容積率、建築密度等因素。

城市房屋拆遷評估價格是指在都市計畫區內，被拆遷房屋在無任何權利限制條件下的公開市場價格，即不考慮抵押權、租賃權等其他權利限制條件的市場價格。

二、房產評估基礎有哪些

房產評估的基礎有基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格。房產評估是採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤在售房源的掛牌價格以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出某樓盤的平均單價並結合待評估房屋的實際情況計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。