房屋抵押如何有效

房屋抵押規定是為了解決土地使用權和房屋所有權分屬於不同權利人時的利益衝突，而非強行擴張抵押權的效力。根據法律諮詢，簽字和按手印的合同是合法有效的。如果乙方在2年內被判刑，其財產要充公，乙方的房產不包括在內，除非你未將房產過戶到你名下。如果乙方死亡且未完成過戶手續，可以由其配偶或子女代簽過戶。房屋抵押是一種擔保物權，抵押人保留房屋所有權，但需自行承擔房屋意外滅失的風險。

法律分析

房屋和土地一併抵押的規定，只是為了解決土地使用權和房屋所有權分屬於不同的權利人時的利益衝突，不是要強行擴張抵押權的效力。

法律諮詢：

我和我家一個親親簽了這樣一份借款合同：

我借給乙方10萬元人民幣，期限是2年，利息是銀行2年貸款的利息，乙方願意以自己一套120平米的房子做抵押，房屋價值18萬，如果2年不還，該房產就歸我。

1.合同不是手寫的，只是雙方簽字和按手印了，因為乙方怕手寫的內容容易改了。按內容和形式，這樣的合同合法嗎?

2.乙方在2年內被判刑，其財產要充公，我的合同還有效嗎?

3.如果乙方死亡，而錢還不上，我可以收房子嗎?如果可以房屋如何更名?

律師解答：

1.合同合法有效。

2.乙方在2年內被判刑，其財產要充公，如果你在此前已經將乙方的房產產權過戶，則法院要充公的財產就不包括乙方的房產;

如果法院判決以後你仍然沒有將乙方的房產過戶到你的名下或作相應的處置，該房產將依法充公。在這種情況下，你仍然可以依法提起訴訟，維護你的權益。

3.如果賣方在辦理產權過戶過程中死亡而未能履行簽字手續，可以由其配偶或子女持產權人的死亡證明，代簽過戶，完成產權交易。

相關法律知識：

抵押特徵

(1)房屋抵押是原債權債務關係的擔保，原債權債務關係是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養所抵押房屋。

(3)負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現其權利。

(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權。

(5)房屋抵押權的設定，一般採用書面形式，並應明確規定擔保的範圍。

(6)房屋抵押人將房屋抵押後，並不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。

(7)房屋抵押權是一種擔保物權。如果房屋抵押人未經房屋抵押權人同意，將抵押房屋轉給第三人時，房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。

結語

根據法律諮詢和相關法律知識，該借款合同是合法有效的，即使乙方在借款期間被判刑並財產充公，只要您已經將乙方的房產產權過戶到您的名下，該房產不會被充公。如果乙方在借款期限內去世且尚未償還債務，您可以依法收回房產，完成產權過戶手續。需要注意的是，房屋抵押權的設定需要符合一定的要求，包括書面形式和明確規定擔保範圍等。抵押人在抵押房屋後仍保留所有權，但需自行承擔房屋意外滅失的風險。如有進一步問題，建議諮詢專業律師以獲取具體法律建議。

法律依據

中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第四章 房地產交易 第三節 房地產抵押 第五十條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第四章 房地產交易 第三節 房地產抵押 第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用範圍內的土地使用權，可以設定抵押權。 以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第四章 房地產交易 第三節 房地產抵押 第五十二條 房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。