房子沒有土地使用證可以買賣嗎?

首先還得確定土地是集體土地還是國有土地，如果是集體土地，未經國家徵收私人進行房產開發是違法的，產權風險很大，難以得到法律保護，房屋所有權證都是辦不了的。

如果是國有土地，未辦理商品房銷售許可證就對外銷售房屋也是違法行為，如果交錢購房了，會影響自己的權益實現，存在種種風險。

即使是可以進行房產開發的國有土地，又有權預售，那麼的話，按法律規定，購房者也是有權要求辦理土地證和房屋證的。

辦理土地證的好處當然大於不辦，如果沒辦土地證，開發商可以另行將土地使用權進行交易，房隨地走，對自己的權益的保障就不夠充分和有力了。

一、開發商賣房需要哪五證齊全

購房者在購買商品房，尤其是購買期房時，為使自己的權利能夠得到保障，在簽訂購房合同之前，要注意審查開發商是否五證俱全。五證分別是國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證。

(一)國有土地使用權證。根據我國法律規定，只有具有國有土地使用權證才能進行商品房開發；對於集體土地，國家是嚴禁在集體土地上進行商品房開發的。只有縣級以上人民政府在對集體土地進行徵用後，才可以將國有土地出讓給開發商進行開發。購房者在審查國有土地使用證時，要注意土地使用者的名稱與開發商是否一致，是否是國有土地使用權。購房者還應注意土地使用權證上記載的土地用途和年限，土地用途應為住宅(購買非住宅類商品房另當別論)，使用年限應是70年。

(二)建設用地規劃許可證。根據《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》，開發商只有在取得建設用地規劃許可證後，才能辦理國有土地使用權證。取得了建設用地規劃許可證，表明開發商所開發土地經過都市計畫行政主管部門稽核後，符合都市計畫要求。如果沒有取得建設用地規劃許可證，則土地權屬證明無效。購房者在審查建設用地規劃許可證時，要注意開發商開發用地的實際用途、位置界限等證記載的是否一致。

(三)建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是開發商所建工程符合都市計畫要求的證明，如現在合肥市在二環以內一般不會再批准進行多層(6樓以下商品房)開發，規劃還涉及到建築的容積率、小區配套設施等。如果開發商拿不出建設工程規劃許可證，則意味該建築是違章建築。

(四)施工許可證。施工許可證是允許開發商開工的批准檔案，只要工程投資達到30萬元或建築面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建築工程施工圖紙已審查，施工單位和監理單位已確定。購房者在審查許可證時，也要用心檢視。比如根據施工許可證上記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發商是否會延遲交房，如果發現問題，則可以早日採取應對措施。

(五)預售許可證。最後就是審查預售許可證，審查預售許可證時，一定要留心。國家為了保護購房者利益，規定開發商在前面所說四證都已經辦好的情況下，且建築工程滿足一定的施工進度，比如在我們合肥市，在建工程在形象進度上要完成一層施工，並確定施工進度和竣工交付日期，房管部門才會給開發商核發預售許可證。在審查預售許可證時，要注意檢視原件，防止有的開發商用影印件作假。在合肥市預售許可證是一樓一證，因此要注意開發商提供的預售許可證，就是你要購買的商品房所在樓的預售許可證，在合肥就發生過一開發商對預售許可證進行張冠李戴的事例，欺騙購房者。最後，記住到房管部門網站上核對一下，防止開發商偽造預售許可證。

如果開發商具備了上述合法有效的五證，購房者與之簽訂購房合同，則風險性較小。

二、房產證和土地使用證的關係是什麼？

房產證指購房者通過交易，取得了房屋的合法權，可以依法對所購房屋行使佔有、使用、以及處分權利的證件。土地證也叫做土地使用證，土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記的發證制度。依法登記的土地權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

土地證和房產證之間是有明顯的區別的，要證明房產的所屬權，還得是房產證說了算。所以需要提醒大家的是，有土地證沒有房產證的房子是不能進行購買的，因為土地證僅僅只能證明該土地的審批使用年限，而在該土地上建造的房屋的所屬權卻並不能證明，大家購買的是房產，並不是土地。所以，土地證並不能作為房東擁有房屋權的證明。

當然，土地證和房產證的概念是具有共性的，但是在某種情況下，也具有一定的特殊性。如果是房主所擁有的是國有土地使用證，那麼其房屋可以進行買賣、贈與、抵押、出租等；如果是集體土地（或宅基地），那麼其房屋就不能抵押，買賣和贈與也需要得到村鎮相關部門的同意方可辦理。我國的土地權只有兩個：一是城鎮土地國家，二是鄉鎮土地村民集體。