購買未還完貸款的二手房過戶流程

購房者可以與買方共同去銀行辦理個人住房轉按貸款。由於過程較複雜，購房者在購房未付清貸款的房子是還有很多注意事項。

既然貸款中的房子在實際操作中是可以買賣的，必然也會涉及到相關問題：一是由於要交易的房產涉及到房產抵押貸款，期間不能辦理過戶手續，另一個是買賣雙方均有沒有足夠的資金支付貸款，也就無法進行貸款。但是，買賣還是必須解決還貸抵押的問題。

就目前而言，房貸一般都有十年以上，由於貸款時間過長，在貸款未結清前難免會出現要賣房子的情況，但是房子還在還款中，也就是說房子還在銀行做抵押，是沒有辦法辦理過戶手續的，必須先將銀行的貸款結清才能辦理過戶手續。針對這種情況有以下解決方式：

一、賣方有能力還貸

賣方有能力還貸，由賣方還清貸款並登出抵押，然後再交易過戶。賣方自籌資金，或是通過其他銀行認可的抵押物用來申請貸款，這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產貸款，促銷售易成功。

二、賣方無還貸能力

賣方沒能力還貸，買方先付全部或大部分房款給賣方。賣方利用買方的資金或再適當加上自己的資金還清銀行貸款，然後辦理過戶手續。這種情況買方的風險比較大，為儘量規避這種風險，建議約定賣方在收款同時把房屋實際交付給買方，實際佔有能在很大情況下避免一些風險。當然，為防萬一，可能的話，可以要求賣方提供其他可靠的擔保、資金交第三方保管監督使用，並在合同中明確約定賣方的違約責任，一旦賣方反悔或違約，買方的權利才有一定保障。

三、通過銀行辦理轉按揭

由房屋賣買雙方共同申請銀行辦理轉按揭手續，在賣方、買方和銀行三方之間達成一個抵押貸款合同轉讓的協議，把原來房屋所有權人的銀行抵押貸款和還款付息等權利義務一併轉讓給買房者。這種方式的優點在於房屋買賣雙方都比較安全，而且對於無能力一次性支付購房款的買方也可以得到銀行貸款。

這種方式的前提是必須徵得銀行的同意。所以，缺點在於因涉及銀行、房屋的買方和賣方三方，所以辦理程式相對複雜，時間較長，同時也會遇到買方是否具備取得銀行貸款條件的問題，如買方的年齡、償還貸款本息的能力等的限制。

轉按揭不單可以在原貸款銀行辦理，現在有的銀行也可以提供跨行轉按揭。有的銀行還專門提供類似的服務，各行之間手續的繁簡也不同，能否辦理、具體如何辦理，建議買賣雙方向相關銀行直接諮詢。

四、通過中介等第三方提供墊資等幫助完成解除抵押

買賣雙方都沒能力或是不願意還貸的，可通過第三方專門的擔保公司墊資還清貸款再交易過戶，然後再還錢給擔保公司，擔保公司需要收取一定費用。

注意事項：使用這種方式操作，一定要選擇值得信賴的中介，這種方式操作買賣雙方都需要把房屋解除抵押再貸款以及過戶手續授權給中介，存在中介利用這種機會分割交易雙方利益的問題。所以，如果用這種方式操作，對辦理業務的時間及相關違約責任要同中介約定清楚。除了房產中介外，現在也有專門的擔保公司可以為交易雙方提供擔保，協助雙方解除抵押完銷售易，當然，這也是要支付一定費用的。