不動產租賃增值稅納稅義務發生時間

法律主觀：

納稅是我們每個公民的義務，在我國稅收是我國很多重要基本國策。因此如果有需要納稅要積極配合，在我們納稅之前做好了解，也能保障在更加順利的進行下去。一、不動產經營租賃如何繳納增值稅（一）一般納稅人（1）一般納稅人出租其20**年4月30日前取得的不動產，不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。應預繳稅款計算公式：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%（2）一般納稅人出租其20**年5月1日後取得的不動產，不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3％的預徵率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。應預繳稅款計算公式：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%一般納稅人出租其20**年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。（二）小規模納稅人（1）單位和個體工商戶出租不動產，不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。除個體工商戶出租住房外，應預繳稅款計算公式：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%個體工商戶出租住房，應預繳稅款計算公式：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（2）其他個人出租不動產，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。二、不動產租賃增值稅稅率的幾種情形1、不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。2、不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3％的預徵率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。3、單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的徵收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。三、不動產租賃增值稅稅率1、單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的徵收率計算應納稅額。2、個體工商戶出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。3、其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的徵收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。4、其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。希望上文的不動產經營租賃如何繳納增值稅、不動產租賃增值稅稅率的幾種情形以及不動產租賃增值稅稅率的內容會有所幫助。

法律客觀：

對於買房的人來說“要不要交房產稅”是十分重要，要交哪些稅也是購房者不可疏忽的一個大問題的，今天就結合營改增政策，針對不動產的稅收與租賃問題簡單的介紹一下。一、納稅人(一)、在中華人民共和國境內銷售自己開發的房地產專案的企業，為增值稅納稅人。(二)、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規模納稅人兩大類。納稅人年應徵增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。二、徵稅範圍1.根據《銷售服務、無形資產或者不動產註釋》規定，房地產業主要涉及以下稅目：(一)房地產企業銷售自己開發的房地產專案適用銷售不動產稅目;(二)是房地產企業出租自己開發費房地產專案(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目(不含不動產售後回租融資租賃)。2.不徵收增值稅的專案下列情形不屬於在境內銷售服務或者無形資產：(一)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。(二)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。(三)境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。(四)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。3.稅率和徵收率(一)、房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%。(二)、小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，徵收率為5%。(三)、境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅徵收率，其進項稅額不可以抵扣。4.計稅方法(1).基本規定增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。(2).一般計稅方法的應納稅額一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。(3).簡易計稅方法的應納稅額(一)簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅徵收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×徵收率(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人採用銷售額和應納稅額合併定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+徵收率)5.銷售額的確定(1)基本規定納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下專案：(一)代為收取並符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費;(二)以委託方名義開具發票代委託方收取的款項。(2)具體方法(一)房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產專案(選擇簡易計稅方法的房地產老專案除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。房地產老專案，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產專案。納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。(二)房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老專案，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。(三)房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產專案，按照5%的徵收率計稅。(四)房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產專案，在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。(五)房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老專案，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預徵率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。(3)試點前發生的業務(一)試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額徵收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除專案金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。(二)試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點後因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。(三)試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。(4)銷售使用過的固定資產一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。使用過的固定資產，是指納稅人符合《試點實施辦法》第二十八條規定並根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。(5)視同銷售的處理納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉讓不動產而無銷售額的(用於公益事業或者以社會公眾為物件的除外)，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)納稅人兼營免稅、減稅專案的，應當分別核算免稅、減稅專案的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。6.增值稅進項稅額抵扣(1).增值稅抵扣憑證納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。(2).准予從銷項稅額中抵扣的進項稅額(一)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統一發票，下同)上註明的增值稅額。(二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。(三)購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上註明的價款和按照規定繳納的菸葉稅。購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。(四)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上註明的增值稅額。(3).不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額(一)用於簡易計稅方法計稅專案、免徵增值稅專案、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述專案的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。納稅人的交際應酬消費屬於個人消費。(二)非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。(四)非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。(五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬於不動產在建工程。(六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。(七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和裝置，包括建築裝飾材料和給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智慧化樓宇裝置及配套設施。只有登記為增值稅一般納稅人的房地產企業才涉及增值稅進項稅額抵扣。7.納稅地點基本規定屬於固定業戶的納稅人銷售租賃不動產應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批准，可以由總機構彙總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。屬於固定業戶的試點納稅人，總分支機構不在同一縣(市)，但在同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)範圍內的，經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批准，可以由總機構彙總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。8.納稅義務發生時間(1).納稅人銷售、出租不動產，為發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成後收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。(2).納稅人提供租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。如有變動，請以官網釋出的訊息為準。