房地產開發企業如何來正確繳納城鎮土地使用稅

1、房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務時間的產生

分三種情況：一是根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，對於新徵用的土地，區分耕地與非耕地繳納城鎮土地使用稅。徵用的耕地，自批准徵用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅;徵用的非耕地，自批准徵用次月起繳納城鎮土地使用稅。二是根據《財政部、國家稅務總局關關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[)規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。這裡特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用稅。三是根據《國家稅務總局關於外商投資企業和外國企業徵收城鎮土地使用稅問題的批覆》(國稅函[)規定，外商投資企業和外國企業，應從開始繳納城鎮土地使用稅，其納稅義務時間的產生與前述相同，故外資房地產開發企業繳納城鎮土地使用稅無過渡期優惠。

2、房地產開發企業城鎮土地使用稅的正確計稅方法

以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權的轉移時間，或者說納稅義務減少的發生時間，然後計算城鎮土地使用稅，有法規邏輯依據，理由是該時間與國稅發檔案第一款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間無縫對接。國稅發[檔案第一款是這樣規定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅。”這裡特別要注意“自房屋交付使用”這個關鍵詞，這裡指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。順其意，從交房之次月起，納稅人已轉移，從房地產開發企業轉移到購置新建商品房的業主，新的納稅人的產生意味著舊的納稅人的消失，只不過根據國稅地字[1988]15號檔案第18點第1項的有關規定以及各地出臺的相關規定，個人自用住宅是暫免徵收城鎮土地使用稅罷了。因此，對房地產開發企業，應自房屋交付使用之次月起調減城鎮土地使用稅計稅依據，但要按未交房產與已交房產的建築面積比例分攤計算城鎮土地使用稅。已徵用未開發的土地應按規定全額徵收城鎮土地使用稅。房地產開發企業從全部交房後的次月起，開發用地的城鎮土地使用稅為零。

這也是合理合法，快速獲得土地的需要。有了土地才能搞房地產的開發，但是這一切都離不開土地使用稅的繳納，因為土地使用稅的繳納是獲得土地使用權的必備條件，因此大家必須按照標準繳納，否則是無法獲得土地使用權的，更談不上開發房地產了。